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1比10配资房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%

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　　8月22日晚间，万科（000002.SZ）披露2025年半年报。上半年，万科营收约1053亿元，实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%。报告期内，万科积极推进存量盘活，回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。

　　近一年来，在行业深度调整与流动性挑战双重考验之下，万科正通过全力销售回款、盘活存量资产、强化经营服务业务及与大股东协同创新等多重举措，稳步化解风险，并探索新发展模式。

　　上半年，万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。截至目前，公司已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。

　　万科管理层表示，公司存量融资规模保持稳定，同时充分利用各类政策机会，继续争取增量流动性机会，补充了资金来源。截至目前，大股东累计向公司提供了近240亿元的股东借款，真金白银帮助公司缓解流动性压力。公司自身依然在继续努力。新组建的经营管理班子，统筹各类资源要素，协调动员各方力量，积极化解经营困难和债务风险，稳定了大家的信心。

　　以产品力突围

　　上半年，在各方及大股东强有力支持下，万科全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，按期保质完成超4.5万套房的交付。

　　半年报显示，报告期内，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的收入为844.4亿元，占比80.2%。扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%，较2024年同期上升1.5个百分点。其中，开发业务的结算毛利率为8.1%。扣除税金及附加后，万科房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为4.6%，同比上升1.1个百分点。

　　上半年，我国房地产市场支持政策继续发力，中央和地方密集出台多项措施，推动市场止跌回稳。政策主要围绕提振需求、优化供给、打造“好房子”、构建新模式等方面展开。“好城市+好房子”支撑重点城市新房市场整体保持平稳，城市分化态势延续。在行业转型期，以产品力为核心竞争力的发展模式成为企业穿越周期的关键。

　　半年报显示，万科报告期内实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，公司在15个城市销售金额排名前三，新开项目表现良好。

　　上半年，万科响应“好房子”要求，不断迭代自身“三好”住宅产品标准，获得市场积极反馈。首开项目均兑现投资承诺，其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到九成及以上。

　　据悉，万科融合过往技术积淀，整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，在全国多个项目中推进好房子标准落地，上海理想之地作为万科“未来城市”的首发项目，已成功入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例。

　　与此同时，围绕客户真实需求，万科以内容服务与场景创新引领产品升级。上半年成都锦上扬华、武汉光谷锦上等17个项目在栋型及户型使用效率上进行提升；创新社区服务模块应用于天津东庐、合肥晴川悦映等9个项目；在昆明桂语东方、西安理想城等项目打造高浓度复合场景，植入可体验生活业态。

　　万科管理层表示，随着公司产品线建设走向成熟，以拾系、映象系、光年系等为代表的新产品，不仅业绩有保障，品质和效率也有明显提高，受到客户广泛认可。此外，公司的管理精细程度与开发运营效率也在持续加强，包括更精细的成本管理，更准确的量价策略，更极致的对产品价值的挖掘等。

　　通过产品力挖掘，万科2022年以来主动获取的70多个新项目收益已经有明显改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。

　　盘存量促增量

　　在做好销售与交付的基础上，万科坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，积极补充优质产能。

　　万科管理层坦言：“万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要。我们也体会到做增量容易，做存量难，有时候一个项目，团队要跟1到2年，谈判几十次，存量盘活工作十分考验我们的意志与能力。”

　　近年来，借助各类支持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题。今年上半年，万科通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元，2023年以来已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元。

　　今年上半年，万科累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4528元/平方米，项目分别位于淄博、温州、银川、成都、武汉和郑州，其中有4个项目已经在建。自2022年以来，万科所有新项目均纳入全周期投后管理，目前已有78个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%。

　　截至2025年6月30日，万科在建项目总计容建筑面积约3227.2万平方米，权益计容建筑面积约2116.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3007.4万平方米，权益计容建筑面积约1926.5万平方米。

　　万科管理层表示，从资源总量来看，截至2025年上半年，公司未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米，在积极盘活和有效供应下，仍可维持一定的在建和存货规模。“在投资上，除了长期坚持的量入为出策略，公司拿地还是会强调资源质量的持续改善。一方面，公司会以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且公司有把握兑现的项目。另一方面，会通过资源盘活方式转化一部分土地，持续改善公司现有的资源结构和分布。”

　　构筑第二曲线

　　上半年，万科经营服务类业务全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列，已成为万科稳健增长的重要支撑。

　　其中，万科旗下物业服务上市平台万物云（2602.HK）上半年收入约181.4亿元，同比增长3.1%，利润约8.4亿元，同比增长5.4%，核心净利润约13.21亿元，同比增长10.8%。自去年以来，万物云主动压缩开发商业务及其他非核心业务，转向有现金流的利润深耕。今年上半年，万物云核心业务收益增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现，开发商关联业务收入占比降至6.5%。

　　依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。上半年万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目，其中通过首创“弹性定价”模式新增项目22个。报告期内新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元。

　　在租赁住宅领域，万科旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。上半年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）营收18亿元，同比增长4.1%。报告期内，泊寓新获取1.16万间房源。截至2025年6月30日，泊寓共运营管理27.3万间长租公寓，开业19.8万间，服务企业客户超6200家。同时，泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中超过13万间纳入保障性租赁住房。截至报告期末，泊寓出租率为93.3%，持续保持市场领先。

　　上半年，万科商业业务（含非并表项目）营业收入41亿元。截至2025年6月30日，万科累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034万平方米，商业业务整体出租率93.2%，同比增加0.3个百分点。

　　值得一提的是，万科近年来加快建设经营性不动产的资产证券化通路。报告期内，中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超过5%，项目出租率达98.9%。此外，万科Pre-REIT基金再次取得进展，与中信等机构携手成立万新金石（厦门）住房租赁基金，收购泊寓旗下项目，推动业务由重变轻。

　　物流仓储领域，上半年万科物流仓储业务（含非并表项目）营收20.7亿元，同比增长6.7%。其中冷链收入10.7亿元，同比增长23%；高标库收入10亿元，同比下降6.5%。截至报告期末，万纬物流（万科旗下物流仓储服务与一体化供应链解决方案平台）累计开业项目约150个，可租赁面积1045万平方米，高标库稳定期出租率86%，冷链稳定期库容使用率74%，相比去年同期稳中有升。

　　万科改革化险稳步推进，融合发展亦取得积极进展。

　　此前，万科管理层在股东会上表示，将进一步加强与大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）的融合发展，发挥好双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态。

　　继二季度万科与深铁集团在长租公寓领域开展战略合作后，7月，万科与深铁集团上线了全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作，即在深圳地铁2号线湾厦站，由万科旗下万纬物流集成研发的机器人利用地铁的空闲时间段满载补给商品，自行搭乘地铁，自主规划最优搭乘线路，为湾厦站及线上其他站内7-Eleven门店配送货。

　　有业内人士认为，自今年年初充实管理力量、多方表态支持以来，万科的积极变化市场有目共睹。

　　万科管理层在半年报中表示，公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。“当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管如此，我们相信，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供‘好房子’‘好服务’‘好社区’，推动公司重归健康发展的轨道。”